ŚWIADECTWA ENERGETYCZNE

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem charakteryzującym jakość budynku z punktu widzenia zapotrzebowania na energię i koszty użytkowania, a także zawierającym uwagi dotyczące możliwych zmian ograniczających zużycie energii w trakcie dalszej eksploatacji budynku przez poprawę efektywności energetycznej budynku i zwiększając jego izolacyjność drogą termomodernizacji.

Podstawowym elementem świadectwa jest wyznaczone na drodze obliczeń zapotrzebowanie na energię, wyrażone przez roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) i przez zapotrzebowanie na energię końcową (EK), jako sumę potrzeb dla ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji, chłodzenia i oświetlenia wbudowanego.

Zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną (EP) określa efektywność całkowitą budynku. Efektywność ta roczną ilość energii końcowej i dodatkowe nakłady nieodnawialnej energii pierwotnej na dostarczenie do granic budynku każdego wykorzystywanego nośnika energii.

Zapotrzebowanie na energię końcową (EK) określa roczną ilość energii dla ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej, przy standardowych warunkach użytkowania. Jest miarą efektywności energetycznej budynku i jego techniki instalacyjnej. Zapotrzebowanie na EK jest ilością energii bilansowanej na granicy budynku, która powinna być dostarczona do budynku z uwzględnieniem wszystkich strat, aby zapewnić utrzymanie obliczeniowej temperatury wewnętrznej, niezbędnej wentylacji, dostarczenie ciepłej wody użytkowej i oświetlenia wbudowanego [Źródło: Rozporządzenie z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. z 2008 r. Nr 201, poz. 1240)].

Wzór pierwszej strony przykładowego świadectwa charakterystyki energetycznej

Wymogi prawne posiadania świadectwa

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków wynika z przepisów Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Polska jest obowiązana do wprowadzenia przepisów niezbędnych do wykonania dyrektywy do 1 stycznia 2009 r. Transpozycji przepisów unijnych dokonano poprzez ustawę z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane zwanej dalej ustawą (Dz. U. z 2007 r. Nr 191, poz. 1373) oraz stosowne akty wykonawcze [Źródło: Ministerstwo Infrastruktury].

Wymogi formalne i sankcje

Wymogi odnośnie posiadania i przedkładania stosownym organom świadectwa energetycznego są różne, w zależności od charakteru obiektu, Zgodnie z wykładnią Ministra Infrastruktury.

1. W przypadku obiektów nowych i takich, dla których konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie kopię świadectwa należy obligatoryjnie dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wraz z innymi dokumentami [art. 57 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane] (dotyczy to także przebudowy, jeśli w jej wyniku nastąpiła zmiana charakterystyki energetycznej obiektu), za wyjątkiem tych obiektów, których wymóg posiadania świadectwa nie dotyczy [art. 5 ust. 7]. Brak złożonego świadectwa lub kopii skutkuje brakiem pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z odpowiedzią Ministerstwa Infrastruktury na interpelację w tej sprawie: W odniesieniu do rynku pierwotnego istnieje ustawowo uregulowany obowiązek kontroli sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla nowych budynków, ponieważ posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku warunkować będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie po 1 stycznia 2009 r. [Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury na interpelację nr 4982]

2. W przypadku gdy budynek lub lokal podlega zbyciu lub wynajmowi, świadectwo powinno być udostępnione nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu [art. 63a ust. 1-2], jeśli przepisy tego wymagają (patrz poniżej). Sporządzenie świadectwa winien zapewnić inwestor-właściciel budynku [art. 63 ust. 3].

W przypadku kupna lokalu lub wynajmu lokali od gminy, nabywca ma prawo żądać przekazania świadectwa. Obowiązek pozyskania świadectwa jest po stronie zbywcy czyli gminy.

Nie ma wymogu posiadania świadectwa na etapie projektu budowlanego. W przypadku mieszkań znajdujących się w budynku wielorodzinnym, każde z nich może posiadać inną charakterystykę energetyczną. Z tego też względu, świadectwo wykonuje się dla obiektu gotowego, zważywszy na szereg czynników takich jak np. stopień nasłonecznienia, sposób wykonania, materiały, dokonane zmiany na etapie budowy, średnie opady atmosferyczne w odniesieniu do danego roku kalendarzowego itd. (wymogi obliczeniowe metodologii sporządzania świadectw).

Okres ważności świadectwa

Świadectwo ważne jest przez okres 10 lat [art. 5 pkt 3], po którym konieczne jest odnowienie [art. 63 ust. 3] lub krócej, tj. do momentu przeprowadzenia prac budowlanych, w wyniku których uległa zmianie charakterystyka energetyczna obiektu [art. 63 ust. 3].

Dla jakich obiektów wymagane jest świadectwo

Świadectwo wymagane jest dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi [art. 5 ust. 3], przy czym w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiącymi samodzielną całość techniczno-użytkową (również lokal mieszkalny), świadectwo sporządza się przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej [art. 5 pkt 4, 6].

W przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą, charakterystyki energetyczne sporządza się wyłącznie dla budynku [art. 5 ust. 5]. Oznacza to, że wydając lokal spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nabywcy lokalu. Jeśli natomiast spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa do lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm], to obowiązek sporządzenia charakterystyki energetycznej nie ciąży na spółdzielni, a na podmiocie posiadającym prawo do lokali mieszkalnego [art. 5 ust. 4; wykładnia Ministra Infrastruktury]. Jeśli spółdzielnia lub inny podmiot nie jest właścicielem całego budynku, sporządzenie świadectwa jest wymagane dla lokalu znajdującego się w tym budynku [wykładnia Ministra Infrastruktury].

Ponadto, właściciel budynku ma obowiązek zapewnienia świadectwa, jeżeli upłynął jego termin ważności (na ogół jest do 10 lat od momentu stworzenia świadectwa) oraz, jeśli w wyniku przebudowy lub remontu budynku, uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna [art. 63 ust. 3] (przebudowa dachu, ocieplenie ścian, wymiana okien, wymiana systemu grzewczego, montaż klimatyzacji, rekuperacji, alternatywnych źródeł ciepła itp).

Jakkolwiek ustawa nakłada obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej na właścicielu obiektu, to nie reguluje, na czyj koszt zostanie sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej [wykładnia Ministra Infrastruktury].

Dla jakich obiektów świadectwo nie jest wymagane

Świadectwo nie jest wymagane dla budynków [art. 5 ust. 7]:

będących zabytkami,
używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata,
niemieszkalnych służących gospodarce rolnej,
przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię < 50 kWh/m²/rok
mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku
wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Dla lokali niemieszkalnych (użytkowych, garaży, itp.) nie ma potrzeby sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, ani też uwzględniania ich w świadectwach charakterystyki energetycznej budynku, w przypadku gdy pomieszczenia te nie są ogrzewane i wentylowane mechanicznie [Wykładnia Ministra Infrastruktury].

Kto jest uprawniony do wykonywania świadectw

Świadectwa wykonywać mogą osoby uprawnione [art. 5 ust. 8, 11], tj. posiadające:

pełną zdolność do czynności prawnych, nie karane
wykształcenie wyższe magisterskie,
posiadające uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, lub złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed Ministrem Infrastruktury lub ukończyły podyplomowe studia z zakresu audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

Minister Infrastruktury prowadzi elektroniczny rejestr osób uprawnionych [art. 5 pkt 12], gdzie można sprawdzić fakt posiadania uprawnień przez wykonawcę świadectwa.

Ile to kosztuje

Ceny ustalane są indywidualnie, bowiem koszt uzyskania świadectwa uzależniony jest od wielkości obiektu poddawanego ocenie, stopnia złożoności obiektu i systemów grzewczych, wentylacyjnych i in. Według niektórych źródeł (TermoDom.pl) szacuje się, że koszt może wynieść od kilkuset zł. za mieszkania i typowe domki jednorodzinne, do kilku tysięcy za obiekty duże i nietypowe.

Należy mieć świadomość, że posiadanie świadectwa może być atutem i istotnym czynnikiem wzrostu wartości obiektu na rynku nieruchomości.

Kto nie może wykonywać świadectw

Świadectw charakterystyki energetycznej, zgodnie z wykładnią Ministra Infrastruktury [Ministerstwo Infrastruktury; odpowiedź na interpelację nr 4982] i projektem nowelizacji ustawy Prawo budowlane, nie mogą wykonywać osoby, które:

osoby nie posiadające uprawnień, w tym nie posiadające tytułu magistra (istnieje możliwość sprawdzenia za pośrednictwem rejestru uprawnionych osób prowadzonego przez Ministra Infrastruktury),
są uczestnikami procesu budowlanego, w wyniku którego wybudowano dany obiekt (projektanci, nadzorcy),
wykonawcy robót budowlanych w tym obiekcie,
właściciele lub zarządcy obiektu,
posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do ocenianego mieszkania,
osoby związane umowami cywilnoprawnymi lub powiązane kapitałowo z ww. osobami w sposób, który podważałby obiektywność i rzetelność sporządzania świadectwa.

W powyższym przypadku świadectwo uznaje się za nieważne i może to stanowić podstawę do roszczeń ze strony poszkodowanego (właściciela obiektu) lub przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów.

Podstawy prawne

1. Ustawa z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 191, poz. 1373)

2. Tekst ujednolicony ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.)

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 21 stycznia 2008 r. w sprawie przeprowadzania szkolenia oraz egzaminu dla osób ubiegających się o uprawnienie do sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową (Dz. U. Nr 17, poz. 104)

4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej (Dz. U. Nr 201, poz. 1240)

5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 201, poz. 1239)

6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 201, poz. 1238)

7. Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków